Rakentamislakiin merkittäviä muutoksia
Edellisissä tekstissämme pohjustimme rakentamislakien kokonaisuudistukseen edellyttämää tietojärjestelmälakia ja tietojärjestelmien tämänhetkistä ja tulevaa tilannetta. Tällä kertaa käsittelyvuorossa on 1.1.2025 voimaan astunut uusi rakentamislaki (751/2023), joka tuo mukanaan useita muutoksia rakennuskohteiden suunnittelua, rakentamista ja käyttöä koskevaan sääntelyyn.
Osa näistä merkittävistä muutoksista tulee kuitenkin voimaan vasta vuoden 2026 alusta lukien. Lisäksi eduskunta hyväksyi muutettuna hallituksen esityksen rakentamislain muuttamisesta (HE 101/2024 vp) juuri ennen joulua. Taustalla viimeisimmälle käänteelle vaikuttaa Petteri Orpon hallituksen hallitusohjelmaan asetettu tavoite hallinnollisen taakan keventämisestä. Lisäksi hallitusohjelmaan kirjatut tavoitteet valituskäytäntöjen uudistamisesta ja investointiluvituksen selkeyttämisestä näkyvät etenkin uutta puhtaan siirtymän sijoittamislupaa koskevassa sääntelyssä.
Uudistukset rakentamisen luvanvaraisuudessa
Ensinnäkin uuden rakentamislain myötä rakentamisen luvanvaraisuuteen tulee joitakin muutoksia. Mediaa ja mainontaa seuratessa ei ole nyt vuodenvaihteessa voinut välttyä keskustelulta pihasaunojen pystyttämisen sujuvoittamisesta. Ja totta se on, uuden lain mukaan rakentamislupaa ei-asuinkäytössä oleville rakenuksille vaaditaan vasta vähintään 30 neliömetrin kokoluokan ylittäviltä rakenteilta. Vanhan maankäyttö- ja rakennuslain (MRL, 132/1999) pääsääntönä oli, että rakennuksen rakentamiseen tuli aina olla rakennuslupa.
Rakentamislain systematiikassa aina luvanvaraiset kohteet on listattu lain 42 §:ssä. Sama pykälä sisältää myös yleisemmät ehdot rakentamisen luvanvaraisuudelle. Kunnilla on viimeisimmän lainmuutoksen jälkeen tästä kaikesta huolimatta toimivalta antaa rakennusjärjestyksessään “paikallisista oloista johtuvia rakentamista, kulttuuri- ja luonnonarvojen huomioon ottamista sekä hyvän elinympäristön toteutumista ja säilyttämistä koskevia määräyksiä” lain 17 §:n mukaisesti. Ehkä hieman monimutkaisesti nämä määräykset eivät kuitenkaan voi vaikuttaa siihen, mitä säädetään rakentamislain 42.1 §:n luvanvaraisuudesta. Toisin sanoen kunta ei voi määrätä lupakynnystä tiukentavasti koskien sellaisia rakennuksia tai rakennuskohteita, jotka on listattu äsken mainitussa momentissa.
Silti tietyissä asioissa, kuten rakennuskohteen paloturvallisuuteen liittyvän riittävän etäisyyden naapurin rajasta määrittelyssä, vesihuollon järjestämisessä tai rakentamistavan määrittelyssä kunnilla on toimivalta antaa määräyksiä myös sellaisesta rakentamisesta, joka ei kuulu luvanvaraisuuden piiriin. Rakentamislaki eroaa sitä edeltäneestä maankäyttö- ja rakennuslaista myös siinä, että se sisältää ainoastaan yhden lupamuodon, rakentamisluvan, kaikelle rakentamiselle. Enää ei siis tarvitse pohtia sitä tarvitseeko hanke rakennuslupaa vai toimenpidelupaa
Vähähiilisyysvaatimukset osaksi lainsäädäntöä
Toisena suurena muutoksena voi pitää uuden rakentamislain 38 §:n uutta teknistä vaatimusta rakennuksen vähähiilisyydestä. Uusimman lainmuutoksen johdosta kyseinen pykälä saa kumppanikseen vierelleen 38 a §:n, jossa säädetään uuden rakennuksen hiilijalanjäljen raja-arvoista. Tämä vähähiilisyyttä koskeva kokonaisuus muuttui lopulta olennaisesti eduskunnan päättäessä äskettäin rakentamislain muutoksista Orpon hallituksen “rakentamislain korjaussarjan” myötä.
Alun perin tarkoituksena oli, että rakentamislain 38 §:n velvoite ilmastoselvityksen tekemisestä olisi tullut voimaan jo tämän vuoden alusta mutta ennen joulua hyväksytyn lainmuutoksen seurauksena pykälää aletaan soveltaa vasta 1.1.2026. Rakentamishankkeeseen ryhtyvän on huolehdittava, että uusi rakennus suunnitellaan ja rakennetaan sen käyttötarkoituksen edellyttämällä tavalla vähähiiliseksi. Rakennuksen ja rakennuspaikan hiilijalanjälki sekä hiilikädenjälki tulee raportoida ilmastoselvityksen muodossa osana rakentamislain 122 §:n mukaista loppukatselmusta. Uuden lainmuutoksen johdosta ilmastoselvitys tulee esittää vasta loppukatselmuksen yhteydessä, kun aiemmin sen kuului olla valmiina jo rakentamishankkeeseen ryhtyvän hakiessa rakentamislupaa. Myös ilmastoselvitysvelvollisuuden soveltamisalan piiriä kavennettiin koskemaan vain tiettyjä pykälässä listattuja uusia rakennuksia.
Esimerkiksi pientalojen rakentamista, erilaisia korjaus- ja muutostöitä tai rakennuksen laajennustöitä koskevat velvoitteet ilmastoselvityksen toteuttamisesta ja hiilijalanjäljen laskemisesta poistuivat uusimmasta lakiversiosta. Lopuksi on syytä huomata, että rakentamishankkeeseen ryhtyvän tulee ilmastoselvityksen ajankohdasta poiketen toimittaa pääpiirustustasoinen rakennustuoteluettelo jo rakentamislupaa hakiessa. Tätä luetteloa tulee päivittää loppukatselmuksen yhteydessä, jos se on keskeisten muutosten vuoksi tarpeellista. Lain 38 a §:ssä säädetään rakennuksen hiilijalanjäljen raja-arvosta. Tiivistettynä kyse on rakennuksen käyttötarkoitusluokittain määräytyvästä lukemasta eli raja-arvosta kasvihuonekaasupäästöille, joiden laskennasta säädetään tarkemmin asetustasolla. Raja-arvoja koskeva sääntely on tällä hetkellä ministeriössä valmistelussa.
Vauhtia puhtaan siirtymän lupaprosesseihin?
Varsin mielenkiintoinen ja tuore uudistus on rakentamislain 43 a §:n puhtaan siirtymän sijoittamislupa. Orpon nykyhallituksen, kuten sitä edeltäneidenkin hallituskoalitioiden tavoitteena on ollut vauhdittaa vihreän siirtymän suurhankkeiden investointi- ja lupaprosesseja Suomessa. Vielä nähtäväksi jää kuinka tämä puhtaan siirtymän hankkeiden “ohituskaista” tulee näitä tavoitteita palvelemaan. Rakentamislain 43 §:ssä säädetään rakentamisluvan myöntämisen edellytyksistä. Nämä voidaan jakaa kahteen eri laariin – sijoittamisen edellytyksiin ja toteuttamisen edellytyksiin. Puhtaan siirtymän sijoittamisluvalla toteutetaan tiettyjen, laissa erikseen määriteltyjä hanketyyppejä vastaavien hankkeiden, alueidenkäytöllisten edellytysten tarkastelu. Vaikka tuuli- ja aurinkovoiman tuotanto kuuluukin vihreän siirtymän käsitteen piiriin, puhtaan siirtymän sijoittamislupa ei sovellu näihin hanketyyppeihin.
Keskeisin sisältö puhtaan siirtymän sijoittamislupaa koskien liittyy kyseisen luvan asemaan suhteessa kaavoitukseen. Lain 43 a §:n mukaan puhtaan siirtymän teollisuushankkeen alueidenkäytöllisten edellytysten tarkastelu tehdään sijoittamisluvalla ilman asemakaavaa tai yleiskaavaa, jossa on määrätty sen käyttämisestä rakentamisluvan myöntämisen perusteena. Ainakin teoriassa tämä tarkoittaa sitä, että sijoittamisluvalla ohitetaan tai voidaan ohittaa kaavoitus
Castren & Snellman on viime vuoden blogitekstissään arvioinut sijoittamisluvan mahdollista juridista asemaa maankäytön suunnittelun kontekstissa. Kirjoituksessa varoitetaan mielestämme aiheellisesti siitä kuvitelmasta, että kunta voisi myöntää sijoittamisluvan täysin voimassa olevan kaavan vastaiselle toiminnalle. Lisäksi muistutetaan muutoksenhakuriskistä, joka saattaa sisältyä sijoittamislupien prosessiin.
Hallintotuomioistuin voi valituksen johdosta kumota sijoittamisluvan, jolloin hanke tulisi edetäkseen tarvitsemaan joko uutta kaavoitusta tai toista sijaintia. Mahdollisen hankkeen kannalta olisi siis järkevää arvioida, josko kannattavinta olisi rakentamislain 43 a §:n tarjoamasta mahdollisuudesta huolimatta edetä suoraan kaavoituksen kautta. Puhtaan siirtymä sijoittamisluvan edellytyksistä säädetään lain 46 a §:ssä. Tämä yksitoistakohtainen lista sisältää ne edellytykset, joiden tulee täyttyä, jotta hankkeelle voidaan myöntää sijoittamislupa.
YVA-velvollisuudet säilyvät ennallaan
Konsulttityön kannalta olennaista on se, ettei puhtaan siirtymän sijoittamislupa vaikuta hanketoimijan velvollisuuksiin suorittaa ympäristövaikutusten arviointi. Itse asiassa puhtaan siirtymän sijoittamislupa edellyttää itsessään jo vastaavaa vaikutusten arviointia kuin asemakaavaa laadittaessa on totuttu tekemään. Kuten monesti YVA-menettelyitä vaativissa hankkeissa kaavoitus ja YVA-menettely yhdistetään osaksi samaa prosessia, niin myös sijoittamislupaa koskevaan menettelyyn voidaan jo yhdistää hankkeelta vaadittu YVA.
Asiantuntijat
Elias Lahtinen
MICL
elias@dgefinland.fi
- Ympäristöalan lakiasiain
neuvonta
- Luvitus ja YVA
- Vesialueet
